Новый закон призван надежно защитить дольщиков

С 1 июля этого года вступили в силу изменения в Закон N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», который регламентирует участие граждан в финансировании строительства многоквартирных домов через договоры долевого участия (закон 175-ФЗ).

Напомним, что для всех застройщиков вводится обязательное банковское сопровождение сделок. 

Девелоперам необходимо открыть банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке.

Банк будет контролировать и право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств.

Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.

В переходный период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек будет использоваться параллельно с новым — с помощью специальных эскроу-счетов, на которых будут храниться средства дольщиков (с такого счета в уполномоченном банке дольщик, в случае банкротства застройщика, может получить свои деньги обратно).

С 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на специальные счета в уполномоченных банках.

— Поправки, вступившие в силу с начала июля, должны остановить негативные процессы на рынке жилья, — заявил министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев. — Новое законодательство направлено на прекращение процесса возникновения новых обманутых дольщиков. В его толковании не должно возникать недопонимания. Минстрой России готов оказать помощь в разъяснении положений документа. На встречах с застройщиками необходимо выслушать возникшие вопросы и опасения, разъяснить, как должна осуществляться их деятельность в новом правовом поле.

Министр отметил, что в зоне пристального внимания находятся проблемы с уже имеющимися обманутыми дольщиками. Имеется 842 проблемных объекта незавершенного строительства в 69 субъектах РФ. Это 80 325 договоров долевого участия и 30 633 гражданина, которые включены в реестр пострадавших. Проблему нужно решать и на федеральном, и на региональном уровнях.

По словам министра, при запуске нового механизма банкам и застройщикам необходимо выстроить открытый диалог. При этом он не исключил возможность появления вопросов и ситуаций недопонимания. Для их оперативного разрешения в Минстрое России создана специальная комиссия. 

Поступающие вопросы будут рассматриваться при участии застройщиков и кредитных организаций, а также Банка России.

Комиссия, видимо, простаивать не будет, потому что у многих застройщиков и экспертов рынка уже сейчас возникают и вопросы, и недопонимание, и сомнения и опасения.

Так, далеко не все уверены, что обманутых дольщиков станет меньше, хотя изменения в закон 214-ФЗ, которые резко ужесточили требования к застройщикам и усилили регулирование отрасли, были приняты в основном для предотвращения их возникновения в дальнейшем.

Предварительные оценки экспертов сводятся к тому, что попытки защитить дольщиков такими способами, как это сделано в изменениях к 214-ФЗ, могут и не сработать.

Кроме того, по оценкам, например, Центрального экономико-математического института РАН (ЦЭМИ РАН), вступившие в силу новые правила работы застройщиков приведут к тому, что количество проблемных или так называемых «обманутых» дольщиков в стране может увеличиться в разы, достигнув цифры в четыреста тысяч и более за ближайшие два года.

Застройщики должны будут в течение двух месяцев полностью перестроить всю свою деятельность не только по новым проектам, но и по проектам, строительство по которым уже ведется

Более того, есть эксперты, которые предрекают увеличение объемов остановленного строительства на 20 млн. кв. м за два года, снижение объемов строительства на 20%, неизбежный при этом спад в смежных с жилищным строительством отраслях, сокращение в них рабочих мест.

Откуда берутся такие, прямо скажем, мрачноватые расчеты? Они базируются на том допущении, что новые правила работы могут привести к банкротству половины всех ныне действующих застройщиков.

Допущение, впрочем, небезосновательное.

Дело в том, что новая редакция закона 214-ФЗ серьезно ограничивает деятельность крупных компаний-застройщиков, «бюрократизирует» процесс строительства, оказывают негативное влияние на финансовую и юридическую составляющие проектов строительства.

В том числе существенно изменяются наиболее важные для застройщиков правила — о целевом использовании денежных средств.

Главное: распространение действия новой редакции закона 175-ФЗ на уже начатые до 1 июля 2018 проекты строительства.

Согласно документам, с 1 июля 2018 года застройщики должны будут в течение двух месяцев полностью перестроить всю свою деятельность не только по новым проектам, как предполагалось изначально, но и по проектам, строительство по которым уже ведется.

В итоге все начатые проекты по строительству жилья превратятся в убыточные, поскольку застройщики разрабатывали бизнес-планы и привлекали инвестиции, руководствуясь старыми нормами.

Одним из самых серьезных последствий введения новых правил и их распространения на уже начатые застройщиками проекты (включая запреты на совершение платежей), по большинству оценок, станет дефолт застройщиков по кредитным обязательствам, общая сумма которых превышает 1 трлн. рублей.

Таким образом, еще до обязательного перехода с 1 июля 2019 года (это также установлено законом 175-ФЗ и также создает риски для финансового положения застройщиков), к механизмам финансирования строительства жилья с участием граждан через эскроу-счета (застройщик строит за счет кредитов, а средства дольщиков он получит только после ввода дома в эксплуатацию), в строительной отрасли может случиться серьезный спад, грозящий неприятностями всем нынешним дольщикам.

Сейчас в стране в стадии строительства находятся более 15 000 жилых объектов, из которых почти 90 процентов строится с использованием механизма долевого участия.

Есть вероятность, что пострадают и уже один раз обманутые дольщики, которые сейчас могут рассчитывать на достройку своих объектов.

Причина? Все платежи в процессе достройки будут признаны нецелевыми. Это диктуется новыми правилами, не позволяющими застройщику финансировать завершение строительства проблемных объектов по договоренности с регионами.

Наконец, скептически настроенные в отношении нового закона девелоперы и эксперты довольно уверенно прогнозируют и заметный рост цен на жилье: застройщиков станет меньше, строительство за счет новых жестких ограничений станет дороже, и расплачиваться в конечном счете придется покупателю.

Тем не менее закон принят и вступил в силу. Остается рассчитывать на ответственность регуляторов и участников рынка, их конструктивный открытый диалог. И на качественную работу спецкомиссии минстроя.

Источник: Российская газета